Unter Berliner Dächern, und nur dort
Über dem obersten Geschoss liegt ein Trockenboden, auf dem seit Jahrzehnten Kisten, Wäscheleinen und ausgediente Fenster stehen. Für die Eigentümer ist das Fläche, die nichts einbringt. Für uns ist es der Anfang einer Wohnung. Dachgeschossausbau Berlin ist ein Meisterbetrieb und gehört zur WRS Gruppe.
Wir arbeiten ausschließlich unter dem Dach und an dem, was von dort aus wächst. Dazu kommen die Maisonette, das Loft in der alten Fabriketage und die Aufstockung in Holz. Wer jeden Tag Sparren freilegt, Kehlbalken vermisst und Materialaufzüge in Hinterhöfen aufstellt, erkennt beim ersten Rundgang, wo ein Dach Arbeit macht. Die Holzbalkendecke über dem vierten Stock, der Schornsteinzug mitten im Raum und die Brandwand zum Nachbarhaus entscheiden, ob ein Angebot später hält.
Zu uns kommen Eigentümergemeinschaften, die ihren Dachraum selbst nutzen wollen, und Käufer, die gerade einen Rohling erworben haben. Genauso rufen Familien an, deren Einfamilienhaus unter dem Satteldach noch eine Etage Reserve hat. Allen gemeinsam ist die Frage nach dem Preis und nach der Zeit. Beides beantworten wir erst, nachdem wir oben gestanden haben.
Vier Vorhaben, mit denen Eigentümer zu uns kommen
Der Dachboden, der noch Speicher ist
Im Mietshaus in Charlottenburg oder im Siedlungshaus in Zehlendorf liegt der Dachraum ungenutzt, das Dach ist dicht, innen ist nichts gemacht. Ob daraus Wohnraum wird, entscheiden vier Dinge: Stehhöhe, Tragfähigkeit der obersten Decke, zweiter Rettungsweg und der Weg nach oben. Wir prüfen sie beim ersten Termin und holen den Tragwerksplaner dazu, sobald die Decke rechnerisch nachgewiesen werden muss. Wie ein Dachboden zur Wohnung ausgebaut wird, beschreiben wir Schritt für Schritt auf einer eigenen Seite.
Der Rohling, der schon gekauft ist
Ein Berliner Rohling ist meist ein unausgebauter Dachraum mit Ausbaurecht. Laut Gutachterausschuss Berlin kostete er 2025 im Mittel 2.266 € je m² Nutzfläche, ermittelt aus 46 Verkäufen. Rund 72 Prozent dieser Dachräume lagen in Häusern bis Baujahr 1910, also meist über einer Holzbalkendecke. Wer so einen Raum besitzt, braucht eine belastbare Zahl für den Ausbau des Rohlings, und die hängt am Zustand der Hülle.
Die Wohnung, die nach oben wachsen soll
Wer im obersten Geschoss wohnt und den Dachraum darüber besitzt, kann beides zu einer Wohnung auf zwei Ebenen verbinden. Dafür öffnen wir die Decke, setzen einen Wechsel nach Statik und bauen eine Treppe ein. Ohne eigenen Treppenraum geht das bei höchstens zwei Geschossen und 200 m² Brutto-Grundfläche, wenn in jedem Geschoss ein anderer Rettungsweg erreichbar ist. In sozialen Erhaltungsgebieten ist eine solche Verbindung aus Bestand und neuem Dach nach der Verwaltungsvorschrift von 2026 nicht genehmigungsfähig. Wie die Maisonette im Dachgeschoss sonst entsteht, lesen Sie dort.
Die Fabriketage im Hof
In Kreuzberg, Moabit und im Wedding stehen Gewerbehöfe mit hohen Etagen, Gussstützen und großen Fenstern. Aus einer solchen Etage wird eine Wohnung, wenn Planungsrecht, Lärm und Belichtung zusammenpassen. Die Nutzungsänderung läuft in der Regel über das vereinfachte Verfahren oder einen planungsrechtlichen Bescheid. Für das Loft in der Fabriketage rechnen wir erfahrungsgemäß mit 1.200 bis 2.200 € je m² Nutzfläche.
Zwei Vorhaben kommen seltener, sind aber genauso unser Feld. Wo kein Dachraum da ist, wächst das Haus mit einer Aufstockung in Holzbauweise um ein Geschoss. Wo über den Kehlbalken noch ein niedriger Raum liegt, wird der Spitzboden zur Schlafebene oder zum Stauraum.
Gaube, Dachfenster, Treppe und Terrasse
Ein leerer Dachraum wird erst durch seine Einbauten bewohnbar. Eine Dachgaube schafft Stehhöhe dort, wo die Schräge den Raum verengt, und bringt ein senkrechtes Fenster mit. Neben der Brandwand des Nachbarhauses schreibt § 32 BauO Bln für Gauben und Dachfenster einen Mindestabstand von 1,25 m vor. Neue Dachfenster planen wir so, dass mindestens eines als Rettungsfenster taugt. Seine lichte Öffnung misst dann mindestens 0,90 × 1,20 m, und es liegt höchstens 1 m waagerecht von der Traufkante entfernt.
Die Treppe entscheidet, wie viel Grundriss in der Wohnung darunter verloren geht. Einschubtreppen sind als notwendige Treppe zu einer Wohnung unzulässig, deshalb planen wir eine feste Treppe zum Dachboden samt Öffnung in der Decke. Auf dem flachen Teil des Berliner Dachs findet oft eine Dachterrasse Platz, sofern Abdichtung und Tragwerk das hergeben. Bei Baudenkmalen sind straßenseitige Einschnitte in die Dachfläche nach den Vorgaben des Landesdenkmalamts unzulässig. Terrassen planen wir dort zum Hof hin und stimmen sie vorher mit der Denkmalbehörde ab.
Was ein Dachgeschossausbau in Berlin kostet
Ob ein Dachgeschoss 900 oder 3.400 € je m² kostet, entscheidet vor allem der Zustand der Hülle. Die Tabelle zeigt unsere Erfahrungswerte, brutto und mit Stand September 2026, bezogen auf die Grundfläche des Dachgeschosses.
| Ausgangslage | € je m² Grundfläche |
|---|---|
| Hülle fertig: Dach gedämmt, Fenster und Estrich drin | 900–1.500 |
| Dach dicht, innen nichts gemacht | 1.400–2.100 |
| Dach dicht, Dämmung und Dachfenster neu | 1.800–2.600 |
| Neue Eindeckung und Gaube dazu | 2.300–3.400 |
Die Bezugsgröße ist die Grundfläche und nicht die Wohnfläche. Unter den Schrägen zählt nach Wohnflächenverordnung manches nur zur Hälfte oder gar nicht, deshalb fällt die Wohnfläche kleiner aus. Eine neue Treppe mit Deckendurchbruch kommt mit 12 Prozent hinzu, ein neues Bad mit 15 Prozent. Was die Bauaufsicht an Gebühren verlangt und was ein Prüfingenieur berechnet, kommt zu den Tabellenwerten hinzu.
Ein Beispiel aus unserem Rechner: 60 m² unter dichtem Dach, Dämmung und Dachfenster neu, Treppe vorhanden, Bad neu. Das liegt erfahrungsgemäß bei 124.000 bis 179.000 €. Zur Einordnung der Preisentwicklung meldet Destatis für Mai 2026 bei Dachdeckungs- sowie Zimmer- und Holzbauarbeiten 7,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Ihre eigene Fläche rechnet der Kostenrechner für den Dachausbau mit allen Zuschlägen durch.
Die Genehmigung in drei Sätzen
Nach Stand September 2026 darf ein Dachgeschoss im unbeplanten Innenbereich samt neuer Gauben in der Genehmigungsfreistellung nach § 62 BauO Bln zu Wohnraum ausgebaut werden. Gebaut wird frühestens einen Monat, nachdem die Unterlagen bei der Bauaufsicht liegen, und die Behörde kann bis dahin ein Verfahren verlangen. Standsicherheit und Brandschutz werden in Gebäudeklasse 4 und 5 trotzdem geprüft, und Milieuschutz braucht eine eigene Genehmigung; alles Weitere steht unter Genehmigung für den Dachausbau in Berlin.
Vom Rundgang auf dem Dachboden bis zur Abnahme
Am Anfang steht ein Rundgang unter Ihrem Dach, meist mit Taschenlampe, Zollstock und Laser. Was danach passiert, folgt einer festen Reihenfolge.
- Termin mit Aufmaß. Er ist kostenlos, und wir sehen uns Sparren, Kehlbalken, Decke, Schornsteine und den Zugang an.
- Tragwerk und Planung. Der Tragwerksplaner prüft die Tragfähigkeit, der Architekt erstellt die Unterlagen für die Bauaufsicht.
- Beschlüsse und Genehmigungen. Die Eigentümer beschließen den Ausbau, bei Bedarf kommen Milieuschutz- oder Denkmalgenehmigung dazu.
- Festpreis nach Gewerken. Mit dem Angebot kommt der Bauzeitenplan; rechtliche Punkte gleichen wir vorher mit Planer und Behörde ab.
- Baustelle einrichten. Gerüst, Materialaufzug oder Kran und der Schutz des Treppenhauses stehen, bevor der Rückbau beginnt.
- Hülle schließen. Zimmerei, Gauben und Dachfenster folgen aufeinander, bis das Dach dicht ist.
- Innenausbau. Erst die Leitungen, dann Dämmung und Dampfbremse, danach Trockenbau mit Brandschutzbekleidung, Estrich und Bad.
- Oberflächen und Abnahme. Nach Spachtel, Anstrich, Boden, Türen und Treppe gehen wir gemeinsam durch und schreiben ein Protokoll.
Mit der Abnahme bekommen Sie die Unterlagen für Elektro, Sanitär und Dämmung. Ein leerer Dachraum mit rund 60 m² Grundfläche ist so in 10 bis 16 Wochen fertig. Ist die Hülle schon gemacht, schaffen wir 60 bis 80 m² meist in 6 bis 10 Wochen.
Ein Vertrag für alles, was unter dem Dach passiert
Auf einer Dachbaustelle wartet jedes Gewerk auf das vorige, und genau an diesen Übergängen gehen sonst Wochen verloren. Bei uns liegt die Reihenfolge in einer Hand. Wenn die Stränge bis unters Dach verlängert werden, arbeiten dort unsere eigenen Leute für Sanitär und Heizung. Die Fliesen im neuen Bad legen ebenfalls eigene Leute, und auch Spachtel und Anstrich der Schrägen bleiben im eigenen Haus.
Trockenbau, Estrich und Parkett übernehmen wir aus einer Hand, genauso Abbruch, Mauerwerk, Fenster und Türen. Für Dachdeckung, Zimmerei und Elektro arbeiten wir mit festen Partnerbetrieben, mit denen wir seit Jahren zusammen bauen. Sie stehen mit festen Wochen im Bauzeitenplan und hören auf denselben Bauleiter. Unterschreiben müssen Sie trotzdem nur einmal, und Ihr Ansprechpartner bleibt vom Aufmaß bis zur Abnahme derselbe.
Statik, Brandschutznachweis und Bauvorlagen stellen Tragwerksplaner und Architekt aus. Wir holen sie früh dazu und stimmen ihre Pläne mit der Baustelle ab, damit der Nachweis zur tatsächlichen Ausführung passt.
Wo in Berlin und im Umland wir ausbauen
Jeder Bezirk hat seine eigenen Dächer, und das merkt man schon beim Aufmaß. Die Liste zeigt, was uns in den einzelnen Gegenden meist erwartet.
- Charlottenburg und Wilmersdorf: hohe Mansarddächer über großbürgerlichen Vorderhäusern, Landhausdächer im Rheingauviertel.
- Schöneberg und Friedenau: Altbaudach neben Nachkriegsdach, verwinkelte Dachräume hinter Ziergiebeln.
- Steglitz und Lichterfelde: flach geneigte Dächer der Fünfziger und Walmdächer in der Villenkolonie.
- Zehlendorf und Tempelhof: steile Siedlungsdächer der Zwanziger und Dreißiger, Reihenhäuser in Neu-Tempelhof.
- Kreuzberg und Neukölln: Seitenflügel und Gewerbehöfe, Rohlinge im Norden, Siedlungshäuser im Süden.
- Moabit und Wedding: Fabriketagen an Spree und Kanal, Hinterhöfe ohne Stellfläche für den Kran.
- Spandau und Reinickendorf: Einfamilienhäuser in Kladow und Gatow, Landhäuser mit hohem Walmdach in Frohnau.
- Mitte und Prenzlauer Berg: dichte historische Dachlandschaft, viele Rohlinge in Hinterhaus und Seitenflügel.
- Friedrichshain und Pankow: Seitenflügel zwischen zwei Brandwänden, Stadtvillen mit Einliegerwohnung unter dem Dach.
- Weißensee und Lichtenberg: kleinere Mietshäuser mit Mansarddach, Landhäuser in Karlshorst.
- Treptow und Köpenick: Zwischenkriegsbauten mit Kehlbalkendach, Villen in Friedrichshagen.
- Marzahn-Hellersdorf: Siedlungshäuser in Mahlsdorf, Kaulsdorf und Biesdorf mit niedrigem Kniestock.
- Potsdam und Kleinmachnow: Villen unter Denkmalauflagen, Siedlungshäuser der Dreißiger.
- Teltow und Falkensee: jüngere Häuser mit Dachboden als Reserve, Siedlungshäuser mit kleinem Dach.
- Bernau: Einfamilienhäuser in Schönow und Waldfrieden mit ausbaufähigem Dach.
Potsdam, Kleinmachnow, Teltow, Falkensee und Bernau liegen in Brandenburg und folgen der dortigen Bauordnung. Für Genehmigungsfragen ist dort die untere Bauaufsicht von Stadt oder Landkreis zuständig, und der Planer stimmt sich vor unserem Angebot mit ihr ab.
Rechner für eine erste Zahl
Bevor wir auf Ihrem Dachboden stehen, geben unsere Rechner eine Größenordnung. Sie arbeiten mit denselben Erfahrungswerten wie unsere Angebote.
- Rechner für den Dachausbau: nimmt Ihre Grundfläche und die Ausgangslage, dazu Treppe, Zugang und Bad.
- Gaubenrechner: Preis je Meter Gaubenbreite nach Bauart, mit Gerüst und Denkmalzuschlag.
- Dachfenster-Rechner: Tausch oder neues Fenster je Stück, mit Sonnenschutz und Eindeckung.
- Wohnfläche unter der Dachschräge: zeigt, was nach Wohnflächenverordnung zählt und ob die Stehhöhe reicht.
- Treppenrechner: trennt Treppe, Geländer und Deckendurchbruch voneinander.
- Dämmrechner: rechnet Grundfläche in Dachfläche um und zeigt die Kosten der Dämmung von innen.
Wer vor der Planung tiefer in Rettungswege und Feuerwiderstand einsteigen möchte, liest unter Rettungswege und Feuerwiderstand weiter. Für Häuser in sozialen Erhaltungsgebieten steht das Wichtigste unter Milieuschutz beim Dachausbau.
Ihr Termin unter dem eigenen Dach
Für den Anfang genügen uns drei Angaben: der Bezirk, das Baujahr des Hauses und die ungefähre Größe des Dachraums. Am Telefon sind wir unter 030 8268 9996 zu erreichen, Mo–Fr 7–18 Uhr. Schriftlich erreichen Sie uns über das Formular unten auf der Seite, auch am Wochenende.
Der Termin auf dem Dachboden ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts. Danach wissen Sie, was Ihr Dach hergibt, welche Genehmigungen anstehen und in welcher Spanne sich der Ausbau bewegt.
